Giardini sul terrazzo e prati di erba sul tetto: i vantaggi, le maggioranze di voto in assemblea, le regole condominiali.

Il green roof o tetto verde è una coperta di vegetazione che va a rivestire, in tutto o solo in parte, il tetto dell’abitazione, sia che si tratti del tradizionale tetto spiovente che del lastrico solare (la copertura orizzontale, di solito usata come terrazza). 

Inizialmente assai diffusi nel nord Europa, i tetti verdi stanno diventando una soluzione abbracciata anche dall’edilizia italiana. Si parla, a riguardo, di bioedilizia: un nuovo modo di concepire i palazzi, volto a nascondere il grigio del cemento dal verde dell’erba e delle piante. 

Le coperture verdi non riguardano solo il tetto ma anche le facciate verticali dell’edificio. In questo caso si può intervenire anche con giardini pensili che, tuttavia, vanno progettati già dalla fase di realizzazione dello stabile. Realizzare invece un tetto verde è possibile anche in un momento successivo e, nel rispetto delle maggioranze previste dalla legge per il voto in assemblea, possono comportare un notevole vantaggio, sia estetico che funzionale. 

Qui di seguito ti spiegheremo come fare un prato verde sul tetto di casa: quali sono i quorum previsti dalla legge per l’approvazione dei lavori e quali regole tecniche vanno osservate una volta decisa l’esecuzione dell’opera. Ma procediamo con ordine. 

Un tetto verde può essere formato da tegole fiorite, da una semplice copertura vegetale oppure da un vero e proprio spazio verde abitabile. Può riguardare gli edifici, anche non condominiali (come le villette), oppure i garage quando sono interrati o comunque costituiscono un corpo distinto dal palazzo ove si trovano le abitazioni.  

Sicuramente è assai più facile fare un prato verde sul tetto di casa quando l’edificio è costituito da un lastrico solare ossia dalla tradizionale terrazza orizzontale. In questo caso, peraltro, si realizza uno spazio utile per tutti i condomini, vivibile e sfruttabile anche solo per prendere il sole o far giocare i bambini. 

Ma i vantaggi offerti da una soluzione architettonica del genere non sono solo estetici o legati allo svago. Il tetto verde garantisce anche:

Le coperture vegetalizzate sono fondamentalmente di due tipologie.

Prevede un sovraccarico che può variare dai 400 ai 750 kg per metro quadrato a capacità massima in acqua; è pertanto piuttosto pesante. Lo spessore di terra, adatto necessariamente a superfici piane, va dai 30 agli 80 cm e consente la realizzazione di giardini e orti con la possibilità di creare spazi vivibili con strutture di arredo e percorsi pedonali o carrabili. Un tetto verde di tipo intensivo richiede una manutenzione costante e un’irrigazione attenta con costi di gestione di discreta entità. Si tratta di progettazioni adatte ad abitazioni private, case di riposo, ospedali, strutture turistiche, coperture di garage interrati, zone carrabili e parcheggi, dove siano previsti elevati carichi d’uso e sollecitazioni meccaniche. Le superfici a verde intensivo, per le loro prerogative tecniche, prevedono una progettazione attenta e oculata, oltre a controlli strutturali che devono necessariamente essere effettuati da professionisti del settore.

È adatta a edifici a più piani, condomini e strutture che non possiedono copertura calpestabile o accessibile. È caratterizzata da uno spessore e da un peso più esiguo (dai 60 ai 250 kg per metro quadrato a capacità massima in acqua). Essa prevede il ricorso a uno strato di terreno di coltura che può variare dai 3 ai 10 cm e piante di altezza limitata. Il verde estensivo è rappresentato da una semplice superficie verde non calpestabile e non coltivabile: richiede una manutenzione abbastanza limitata, poiché viene innaffiato solo nei periodi di maggiore siccità. In generale è composto da vegetazione molto resistente e a crescita lenta, come piante grasse, muschi o graminacee.

Per realizzare un tetto verde è necessario innanzitutto verificare se tale copertura (sia che si tratti di tetto spiovente che di terrazza) sia di proprietà di un singolo condomino o meno. Nel primo caso il condominio non avrà alcuna possibilità di intervento: la decisione infatti spetta unicamente al titolare. 

Nel caso invece in cui il tetto sia condominiale, bisogna verificare se l’uso è “esclusivo” ossia accordato a un solo condomino. Anche in tale ipotesi, l’assemblea ha le mani legate.

Quando invece il tetto o il lastrico solare sono di proprietà e di uso comune, i lavori vanno approvati dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea (quindi il 50%+1 dei presenti) che devono tuttavia possedere almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000).

La maggioranza dell’assemblea non può approvare lavori che possano minare alla stabilità dell’edificio; pertanto è sempre necessaria una relazione tecnica che garantisca l’impatto del peso del prato sulla tenuta del tetto.

Non ci sono invece limiti da rispettare per quanto riguarda il cosiddetto decoro architettonico, atteso che si tratta di un’opera di ottimo impatto sia ambientale che estetico. Difficilmente si potrebbe dire che il tetto verde è brutto e, anche ammesso che a qualcuno non piaccia, una posizione del genere sarebbe difficilmente sostenibile in un tribunale. 

I tetti giardino potrebbero sfruttare il bonus 50% per le ristrutturazioni e l’ecobonus 65% per il risparmio energetico, anche se le norme non fanno esplicito riferimento a queste metodologie. Le detrazioni sono state estese fino al 2020 nelle stesse misure degli anni passati. Per gli anni successivi bisognerà confrontare le percentuali di volta in volta riconosciute con le successive leggi di Bilancio.

Nel 2020 la Legge di Bilancio ha previsto il cosiddetto bonus facciate che potrebbe essere sfruttato per fare verde la parete perimetrale dell’edificio, sia essa condominiale o meno (villette mono o bifamiliari). Si tratta di uno sconto fiscale che si innesta sulla base del bonus ristrutturazioni, portando il suo ammontare dal 50 al 90% per le spese documentate, sostenute nel 2020, relative a interventi sulle facciate degli edifici. La definizione data dalla Legge di Bilancio è molto ampia: potranno essere portate in detrazione le spese relative agli interventi di recupero o restauro della facciata, compresi quelli di manutenzione ordinaria.

Prima di realizzare un tetto verde, in fase di progettazione, è necessario valutare una serie di requisiti e parametri quali:

Ecco perché, prima di fare un prato verde sul tetto di casa è sempre necessario far effettuare una valutazione di fattibilità da parte di un architetto o di un ingegnere.

La copertura verde è composta da diversi strati. Partendo da quello più alto e superficiale abbiamo:

Esiste la norma UNI 11235 del 2015 “Istruzioni per la progettazione, l’esecuzione, il controllo e la manutenzione di coperture a verde” che indica le regole tecniche per la progettazione, realizzazione e manutenzione dei tetti verdi in funzione delle particolari situazioni di contesto climatico, edilizio e di destinazione d’impiego. Essa contiene tutti gli elementi della buona pratica, poiché rappresenta la regola dell’arte in Italia.

Altre norme di riferimento sono: 

Fonti: Consulente Immobiliare –  15 gennaio 2018| n. 1036 –  p. 87-89 –  di M. Ghielmetti

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